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Informamos de las mejoras en el consumo de suministros que se pueden realizar para un mayor ahorro en los gastos de la comunidad.
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Administrador de fincas en Malaga profesionales, Actualizado en: 0:47:00
Escrito por: Juan

Propiedad Horizontal - Administrador de fincas Malaga

Administrador de fincas Malaga - Propiedad Horizontal

Administrador de fincas Malaga 

Es interesante saber las leyes que se rigen los edificios de propietarios que comparte algún elemento común, ya sea por suelo, elemento técnico o cualquier otra situación.

La principal ley, como sabes, es la Ley de Propiedad Horizontal, que es una forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, y a la que se denomina actualmente horizontal.

La ley tiene su ámbito de aplicación a:
- Las comunidades de propietarios constituidas con título constitutivo.
- Las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil, y que no tuviesen título constitutivo.
- Complejos inmobiliarios privados.
- Subcomunidades, cuando resulta con el título constitutivo varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, uso y disfrute exclusivo, dotado de unidad e independencia, o también económica.
- Las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
comunidad de vecinos

Esta es la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se han incluido a las entidades urbanísticas de conservación, figura nueva en nuestra legislación y que consta de mantener las zonas ajardinadas de los barrios periféricos cuando se produce un plan de parcelación, donde los vecinos que estén acogidos a ese plan deben de sufragar los gastos de jardines (a día de hoy también el mobiliario urbano de esa zona, junto con los parques infantiles).

Así se recoge en la enciclopedia jurídica: La urbanización una vez realizada puede conservarse, bien
por la Administración, bien por los particulares en caso de que así lo disponga el Plan, en cuyo caso; estos habrán de integrarse, obligatoriamente, en una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación. «Las Entidades de Conservación implican la previa realización de la urbanización y su objeto es precisamente la conservación y mantenimiento de una urbanización ya realizada». (S.T.S. 14 de abril 1992).

Como premisa fundamental es preciso señalar que estas Entidades están vinculadas siempre a un elemento territorial.

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Administrador de fincas en Malaga profesionales, Actualizado en: 19:49:00
Escrito por: Juan

Juntas ordinarias obligatorias

Administrador fincas en Malaga

Juntas Ordinarias

Tan solo recordarles que las Juntas Ordinarias son obligatorias cada año por las comunidades, y que por imperativos de la ley, se deben de aprobar las cuentas de ingresos y gastos todos los años, así como, la elección de la nueva Junta Directiva.

La ley denomina como cargos obligatorios el presidente y el secretario, siendo potestativo el cargo de vicepresidente.
Asimismo, en ocasiones las Juntas de Propietarios también poseen vocales, pero siempre a título potestativo para cada comunidad.
manos alzadas votacion junta propietarios

No es muy frecuente, pero a veces sucede, que el presidente no quiere desempeñar sus funciones y no quiere ni tan si quiera convocar a la Junta de Propietarios, o por cualquier motivo se ausenta por enfermedad, lo que es sustituido por un asistente presente en la Junta que hace las veces de presidente en funciones.

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Para que lo tengan en cuenta. Reciban un cordial saludo.
Administrador de fincas en Malaga profesionales, Actualizado en: 22:42:00
Escrito por: Juan

Reclamación por problemas acústicos

Reclamación a constructora o promotor por problemas acústicos

Hoy me gustaría comentarles lo que se debe de hacer en el caso de que sufran ruidos entre las paredes colindantes y todavía estén en posesión de reclamar al constructor o al promotor de la promoción.

Para ello, la comunidad debe de contratar a un perito acústico, y deberá de emitir un informe favorable con una muestra que se considere suficiente (normalmente un 10% de la promoción), y que en ellas dé que el nivel acústico es insuficiente a través de un sonómetro.
hobre colocando aislamiento acustico pared

La legislación ha cambiado en estos años, siendo más restrictiva para el constructor en estos años, y por el contrario, más permisiva para ellos en los años del boom inmobiliario, donde la construcción ha sido mucha, pero de baja calidad como todos sabemos.

Los vecinos siempre recuerdan que en las casas de sus padres y madres el aislamiento es mucho mayor que en su casa nueva, algo que es muy frecuente que te comenten.

En administrador de fincas Malaga nos encargamos de todo, de las reclamaciones a constructora o promotora.

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Administrador de fincas en Malaga profesionales, Actualizado en: 0:21:00
Escrito por: Juan

Obras sin permiso de la Junta de Propietarios

Junta de propietarios

Muy señores míos/as:
Un comentario referente a las obras realizadas sin el consentimiento de la Junta de Propietarios puede conllevar a lo largo de los años un conflicto y un tema de debate para los propietarios durante muchos años.
Por ejemplo, miren esta sentencia de hace 13 años, en sus fundamentos de derecho: En síntesis, el presente litigio trae causa de la demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción declarativa de haberse efectuado obras en elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, sin haberse recabado el previo consentimiento de la junta de propietarios que resulta exigible al afectar a elementos comunes.

La parte demandada no discute la realización de las obras, si bien manifiesta que fueron realizadas hace más de 13 años, y remodeladas en el año 2008.
restos de escombros al lado de escalera en obras

El motivo principal de su oposición se fundamenta en la existencia de obras similares efectuadas por otros vecinos dentro de la comunidad que han sido consentidas por esta, al no haberse impugnado las mismas.

Provocando abuso de la ley, tal y como se contempla, ojo las distintas resoluciones miren lo que se dicta: La sentencia de segunda instancia estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia, concluyendo que el hecho de que otros propietarios hayan incurrido en ilegalidad no justifica la infracción de la ley de propiedad horizontal por parte de los demandados; pudiendo acordar la comunidad, en sus respectivas juntas de propietarios, a quién demanda y no incurriendo por ello en discriminación alguna, ya que ésta tan sólo se causaría en el supuesto de que se hubieran aprobado acuerdos autorizando a otros propietarios ejecutar obras iguales o similares a las que nos ocupan, no habiéndose dado dicha circunstancia.

En relación con la existencia de consentimientos tácitos, señala que la ley de propiedad horizontal determina la necesidad de la unanimidad para aprobar el tipo de acuerdo que debe adoptarse para autorizar las obras objeto litigio, sin que pueda ser sustituido por un presunto consentimiento, un consentimiento tácito o un silencio de que se hace derivar una aquiescencia.

Posteriormente, en casación, se ratifica la segunda sentencia, por lo que tan solo a los demandados se les obliga a reconstruir lo que habían realizado lo que provoca una discriminación absoluta, ¿qué hará la comunidad en el resto de los casos?
Tendrán que ir a deliberarlo en siguientes Juntas de Propietarios. 
Hasta el momento este comentario de administrador fincas Malaga AD.
Gracias por su atención, saludos.
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Administrador de fincas en Malaga profesionales, Actualizado en: 0:07:00
Escrito por: Juan

Administrador fincas Malaga Trabajadores

Administrador de fincas en Malaga - Trabajadores

En esta ocasión me gustaría señalarles las obligaciones en las que puede incurrir una comunidad depropietarios en cuanto a ciertos trabajadores que trabajan para ella. 

Es el caso de los servicios de limpieza, los cuales, por convenio colectivo deben de ser subrogados a la comunidad en el caso de que presente un vínculo y forma de trabajar que haga que su subsistencia dependa de ella, o lo que es lo mismo, la limpiadora tenga su puesto de trabajo reservado para esa comunidad. 
tirando agua de un cubo color rojo
Caso distinto será para otros trabajadores donde habrá que atenerse a distintos parámetros que puede influenciar a la hora de esta subrogación. 
Lo que siempre queda es poder despedir a la trabajadora, después de indemnizarla por despido improcedente.
Estos hechos son de suma importancia ya que normalmente la comunidad actúa como parte subsidiaria en el caso de que no se haga conforme a ley.
Hasta aquí este comentario.
Muchas gracias,

Un saludo.
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Administrador de fincas en Malaga profesionales, Actualizado en: 23:57:00
Escrito por: Juan

Elementos privativos comunidad de propietarios

Administrador de fincas en Malaga - elementos privativos

Muy señores míos/as:          
Sin lugar a dudas, una de las controversias que los propietarios de los edificios más confluyen es la instalación de elementos privativos en zonas comunes. 

Entre otros se destacan los tendederos, aires acondicionados, etc. otros como las plantas, mesas y sillas en zonas comunes también son temas de disputa, pero algo menos conflictivos.

En el momento que toque fachada estos elementos se convierten en un verdadero problema, siempre y cuando no se haya hecho según las normas aprobadas en junta de propietarios, y numerosas sentencias así lo recogen. 
tendedero desplegado sin ropa, en terraza color blanco

Sí que es cierto que en edificios antiguos, en los que cada propietario ha seguido su propio criterio, es mucho más difícil encontrar el resquicio legal. 

Hay que recordar que la figura del administrador se estila de un tiempo no muy lejano hacía acá, y no hace 30 años o 40 años.
Sin otro particular,

Reciban un cordial saludo.
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Administrador de fincas en Malaga profesionales, Actualizado en: 23:47:00
Escrito por: Juan

Comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica

La comunidad de propietarios

Comunidad de propietarios en Malaga - Administrador


En primer lugar, una comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica y así lo viene considerando tanto nuestra normativa como la jurisprudencia, aunque sea sujeto obligado en materia tributaria.
En la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no aparece reflejada la personalidad jurídica y por tanto, son los propietarios, junto con su Presidente, los que ejercerán las acciones que estimen pertinentes en nombre de la comunidad.
La Dirección del Notariado en varias Resoluciones, como la de 3 de Marzo de 2008, señala que “hay determinados aspectos cuyo lenguaje recuerda al de las personas jurídicas.
Así, hay “órganos de gobierno” (art. 13.1 LPH), el Presidente es el representante legal de la Comunidad (art. 13.3 LPH), la Comunidad responderá de sus deudas (art. 22 LPH), hay créditos a favor de la Comunidad [art. 9.1 e) LPH], le corresponde la titularidad del fondo de reserva [art. 9.1 f) LPH]; además, nos encontramos con habituales situaciones en las que la Comunidad tiene empleados (conserjes), abona nóminas, paga la Seguridad Social por ellos, practica retenciones fiscales a los mismos, arrienda partes comunes y repercute IVA (p. ej. cartel publicitario en azotea).
Por lo que es necesario desarrollar qué obligaciones tributarias tiene una comunidad de propietarios y la novedad del modelo 347.
dibujo personas color rojo alrededor de vivienda
Entre las obligaciones tributarias se encuentra el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto de Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de las Rentas de las Personas Físicas (IRPF).

El IBI es un tributo municipal que grava el valor de los bienes inmuebles. A cada finca registral se le asigna una referencia catastral y su correspondiente recibo que será pagado por la Comunidad de Propietarios, que repercute la cantidad correspondiente a cada propietario.

Respecto al IVA la Comunidad de Propietarios está obligada a aplicar el IVA en los recibos de luz, mantenimiento de ascensor, limpieza y contratación de servicios profesionales.

En concreto, en el alquiler de zonas comunes como la azotea para la instalación de telefonía móvil o para la colocación de publicidad debe ingresar el IVA trimestralmente (modelo 303) en Hacienda  y una declaración anual (modelo 390), resumen de las cuatro anteriores. Asimismo, la Comunidad de

Propietarios puede deducirse las cuotas de IVA soportado en su declaración, siempre y cuando el servicio tenga relación con la actividad que realice la Comunidad de Propietarios.

Las Comunidades no pueden comprar una plaza de garaje ni comprar un bien inmueble aunque sí pueden ser titulares de una cuenta bancaria. Por otra parte, están exentas de IVA las viviendas que sean propiedad de la comunidad como la casa portería, que sean alquiladas a particulares como uso de vivienda habitual.

Como nueva obligación tributaria se recoge  en el Real Decreto 828/2013, publicado el 26 de octubre de 2013, que las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal deberán presentar la declaración de operaciones con terceras personas  que durante el año superen los 3.005,06 euros mediante el modelo 347. El modelo ha de ser presentado durante el mes de febrero de 2015 y se completará con los datos contables de 2014.

Las Comunidades no tendrán la obligación de declarar las siguientes operaciones:
Suministros de energía eléctrica y combustibles de cualquier tipo con destino a su uso y consumo comunitario.
Suministro de agua con destino a su uso y consumo comunitario.

Las derivadas de seguros que tengan por objeto el aseguramiento de bienes y derechos relacionados con zonas y elementos comunes.

En relación con el IRPF si la Comunidad de Propietarios tiene contratados empleados (conserje, personal de mantenimiento, socorrista, jardinero) estará obligada a practicar la correspondiente retención, y a ingresarla en la Hacienda Pública, en concepto de pago a cuenta del IRPF de esos trabajadores. Las retenciones que se practiquen por la Comunidad de Propietarios deben declararse e ingresarse en la Hacienda Pública de forma trimestral (Modelo 111) y, además, debe realizarse el oportuno resumen anual sobre retenciones e ingresos a cuenta del ejercicio (Modelo 190).
De igual forma, si la Comunidad contrata los servicios de profesionales independientes (Administrador, abogado, arquitecto) también deberá practicar la oportuna retención en el importe de la factura a abonar a estos profesionales por sus servicios. Así lo ha confirmado la Dirección General de Tributos en la Consulta Vinculante de 10 de Enero de 2014, que señala que entre los obligados a retener o a ingresar a cuenta se incluye a las comunidades de propietarios, y entre las rentas sujetas a retención se encuentran los rendimientos de actividades profesionales.

Finalmente, y en los casos en que la Comunidad lleve a cabo el arrendamiento de espacios comunes además de cumplir con las obligaciones fiscales relacionadas con el IVA anteriormente comentadas, tendrá que informar a Hacienda de las rentas derivadas del arrendamiento como ingresos en el IRPF, mediante el modelo 184  de acuerdo con la cuota de participación de cada propietario en la Comunidad.

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Administrador de fincas en Malaga profesionales, Actualizado en: 23:39:00
Escrito por: Juan

Administrador de Fincas en Malaga - Certificados emitidos

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Muy señores míos/as:
En esta ocasión voy a hacer alusión a los certificados que emite el administrador de fincas.

Siempre que se vaya a realizar una compra-venta de un inmueble es obligatorio llevar a la notaría un certificado en la que figuren las deudas de la persona que vende el piso. 
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En este caso, el certificado es expedido por el administrador, el cual, por la responsabilidad que conlleva este documento suele cobrar según los honorarios del colegio de Administradores. 

Es muy común que el administrador ponga una cantidad que no va prefijada en el baremo del colegio, otro no lo cobran, y en definitiva sí que debería de ser cobrado por parte del administrador por lo anterior mencionado, su responsabilidad.

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Muchas gracias,

Un saludo.
Administrador de fincas en Malaga profesionales, Actualizado en: 23:31:00
Escrito por: Juan